إن قرارات التأميم وقانون الإصلاح الزراعي الصادرة في عهد الوحدة مع مصر التي شملت مصانع وشركات ومصارف وملكيات عقارية والتي تبنتها سلطات انقلاب حزب البعث عام 1963، وكان أبرزها قانون الإصلاح الزراعي وقرارات الاستيلاء والتأميم باسم الثورة، كانت الاعتداء الصارخ على المبادئ الدستورية في حماية الملكيات الخاصة، ثم صدر قانون الاستملاك 20 لعام 1974 الذي استمر العمل به لغاية 1983 حيث استُبدِلَ بالقانون 20 لعام 1983 الذي ما زال ساري المفعول حتى اليوم في تنظيم عمليات الاستيلاء في سورية.
الاستملاك: نزع الملكية للمنفعة العامة عن طريق إجراء إداري يقصد به نزع مال عقاري قهراً عن مالكه بواسطة الإدارة لتخصيصه للنفع العام مقابل تعويض يدفع له.
أركان الاستملاك:
- أن ينصب نزع الملكية على عقار مبنيّاً كان أو غير مبني.
- يجب أن يكون نزع الملكية جبراً.
- يجب أن الاستملاك للمنفعة العامة.
- يجب أن يكون الاستملاك مقابل تعويض أصحاب العقارات المستملكة.
حالات خاصة للاستملاك:
- استملاك الربع المجاني: حيث أعطى المرسوم كافة الأشخاص الاعتبارية العامة الحق في الاقتطاع المجاني ما يعادل ربع مساحة أرض كامل العقار الذي يستملك جزئياً، متى كان القسم المتبقي من العقار قابلاً للانتفاع به، وعلى أن يكون ذلك لمرة واحدة.
- الاستملاك المستعجل: أجاز القانون للإدارة اللجوء إلى الاستملاك المستعجل؛ وذلك بشرط أن ينص مرسوم الاستملاك على صفة الاستعجال، أي يجب أن يكون المرسوم المذكور معللاً بهذه الصفة، ولغايات نفع عام محددة على سبيل الحصر وهي ” حدوث كوارث موجبة لسرعة مباشرة الأشغال، توسيع أو تكميل مشروع قائم، إنشاء الملاجئ والخنادق والمنافذ والمشاريع التي تتطلبها ضرورات الأمن والدفاع، إنشاء المساكن الشعبية، إقامة السدود وشبكات الري والطرق بما فيها السكك الحديدية.
- يحق للجهة المستملكة في الحالات المذكورة في المادة السابقة أن تضع يدها على العقارات غير المبنية فور نشر مرسوم الاستملاك، وقبل تقدير القيمة، على أنه إذا كانت العقارات المذكورة تحتوي على أشجار أو مزروعات تنظم محاضر جرد لها قبل وضع اليد عليها؛ ليكون هذا الجرد أساساً في تقدير قيمتها، أما العقارات المبنية فيجوز وضع اليد عليها بعد نشر مرسوم الاستملاك.
- الاستملاك بناء على طلب المالك: وهذا يتحقق إذا شمل الاستملاك جزءاً من عقار، وكان الجزء الباقي منه غير قابل للانتفاع به، فعلى الجهة المستملكة أن تستملكه إذا طلب منها المالك ذلك خلال ثلاث سنوات من تاريخ وضع يدها على الجزء المستملك، وقرار الجهة المستملكة أنه غير صالح للانتفاع به، ولا حاجة عندئذ لصدور قرار بالاستملاك من رئاسة مجلس الوزراء، ويكتفى بقرار الجهة المستملكة المتعلق بذلك.
يكون قرار الاستملاك مبرماً، وإن استملاك أي عقار على أساس القانون لأغراض أوسع من أغراضه؛ من شأنه أن يجعل القرار الصادر بالاستملاك منطوياً على عيب قانوني جسيم يصل إلى حد الانعدام، وإن العقارات المستملكة للنفع العام، والتي زالت عنها هذه الصفة تتحوّل الى الأملاك الخاصة للدولة، ويجري تسجيلها باسم الجهة المستملكة في قيود السجل العقاري، وذلك بناء على قرار من الجهة التي كانت قد استملكت العقار للنفع العام، ويحق لهذه الجهة أن تتصرف بالعقار بكل أوجه التصرف.
وعليه فإن النظام القانوني للاستملاك في سورية غامضاً ومعقّداً، وأحكامه موزعة بين عدة قوانين، وعدد من اللوائح والبلاغات ويُغلّب مصلحة الإدارة على حقوق الافراد وقد صدرت عدة قوانين ومراسيم بعد 2011 إما جديدة أو معدِّلة لما قبلها ومنها:
- القانون رقم 41 لعام 2004 المعدّل بالمرسوم رقم 49 لعام 2008الذي يُنظم احكام تملك الأراضي الحدودية.
- القانون 11 لعام 2008 الخاص بتملك العرب والأجانب، والقانون رقم 11 للعام 2011 والذي ينظم تملك الأشخاص غير السوريين في سورية.
- القانون رقم 19 لعام 2012 المعروف بقانون مكافحة الإرهاب الذي بموجبه يمكن تجريد السوريين من املاكهم بتهمة الإرهاب من قبل محاكم الميدان ومحاكم الإرهاب.
- المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 القاضي بإحداث منطقتين تنظيميتين في محافظة دمشق ضمن المخطط العام.
- القانون 15 لعام 2012 السماح بتأسيس شركات تمويل عقاري.
- المرسوم التشريعي 25 لعام 2013 المتضمن جواز التبليغ بالصحف بسبب ظروف استثنائية.
- القانون رقم 23 لعام 2015 الخاص بتنفيذ التخطيط وعمران المدن.
- قانون أصول المحاكمات رقم /1/ لعام 2016 وتعديلاته المتعلقة بأحكام التبليغ.
- المرسوم التشريعي رقم /11/ لعام 2016 الخاص بوقف عمليات تسجيل الحقوق العقارية في الدوائر العقارية المغلقة بسبب الأوضاع الأمنية الطارئة.
- المرسوم التشريعي رقم /12/ لعام 2016 القاضي باعتبار النسخة الرقمية لوقوعات الحقوق العينية المنقولة عن الصحيفة العقارية في الجهة العامة المنوط بها قانونا مسك سجلات الملكية العقارية ذات صفة ثبوتية.
- القانون رقم 33 لعام 2017 الذي ينظم إعادة تكوين الوثيقة العقارية المفقودة أو التالفة جزئيا أو كليا.
- القانون رقم /10/ لعام 2018 القاضي بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية وذلك بمرسوم بناء على اقتراح وزير الإدارة المحلية والبيئة وتعديل بعض مواد المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012.
- المرسوم التشريعي رقم 63 بتاريخ 16/9/2012 الذي يخول بموجبه الضابطة العدلية والأجهزة الأمنية الاستيلاء على أموال المعتقلين أو المتهمين بجرائم تمس أمن الدولة.
- القانون التنظيمي رقم /5/ لعام 2020 القاضي ” بإلزامية أرفاق اشعار مصرفي من مصرف مرخص أصولاً يُقدّمه أطراف العقد، مما يُلزمهما بفتح حسابات بنكية ومصرفية لإتمام عملية البيع أو التوثيق.
من خلال استعراض كافة القوانين والمراسيم نجد أن هناك قانون واحد ينظّم علية استملاك العقارات وهو القانون 20 لعام 1983، واما باقي القوانين والمراسيم والقرارات وُجِدت أو عُدِّلت بعد عام 2011 بما يتناسب مع سياسة النظام في الاستيلاء على أملاك السوريين الاحرار الذين ثاروا عليه وتجريدهم وحرمانهم منها بتهمة الإرهاب وهي مخالفة لأحكام العهد الدولي لحقوق الانسان والدستور السوري ويمكن إزالة آثارها في المرحلة الانتقالية وزوال السلطة اللاشرعية القائمة.