ينظَّم الملكية العقارية في سورية القرار رقم “3339” تاريخ 2/11/1932 المتضمن تنظيم السجل العقاري حيث نث القانون المدني على أنه “تكتسب الحقوق العينيّة العقاريّة وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري” وعليه فإن حقّ الملكية لا يُكتسب ولا ينتقل إلا بتسجيله في السجل العقاري.
العقارات: بالنظر الى ذاتها هي الاشياء المادية التي يكون لها بالنظر الى جوهرها موقع ثابت غير منتقل كالأراضي والمناجم والنباتات المتأصلة في الأرض.
أنواع العقارات:
العقارات الملك: هي العقارات القابلة للملكية المطلقة والكائنة داخل مناطق الأماكن المبنية المحددة إداريا.
العقارات الأميرية: هي التي تكون رقبتها للدولة ويجوز أن يجري عليها حق تصرف.
العقارات المتروكة المرفقة: هي التي تخص الدولة، ويكون لجماعة ما حق استعمال عليها تحدد مميزاته ومداه العادات المحلية والأنظمة الإدارية.
العقارات المتروكة المحمية: هي التي تخص الدولة أو المحافظات أو البلديات وتكون جزءا من الأملاك العامة.
العقارات الخالية المباحة: أو الأراضي الموات، هي الأراضي الأميرية التي تخص الدولة، إلا أنها غير معينة ولا محددة.
أنواع الملكية العقارية:
الملكية العقارية التامة: وهي الملكية العادية التي تخول لصاحبها جميع المزايا التي يمكن استخلاصها من الشيء المنصوص عنها بالقانون “لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك”.
الملكية العقارية المجزأة: المالك بما خوله القانون من تصرف قانوني على ملكه، له أن يتنازل عن بعض هذه الحقوق لفائدة غيره، فيجزأ بذلك ملكيته، كالتنازل عن حق انتفاع مع الاحتفاظ بالرقبة.
الملكية العقارية المشاعة: وهي حالةٌ قانونية، تنجم عن تعدد أصحاب الحق العيني في الشيء الواحد، بدون أن تحدد حصص كل واحد منهم، ويكون لكل واحد منهم الحق في حصة تنسب إلى “العقار” في مجموعه، وهم شركاء على الشيوع بالتساوي ما لم يُحدد غير ذلك.
أوجه الفرق بين الملك والأميري وما ينبني عليها من أحكام:
يلتقي حق الملكية الذي يجري على العقارات الملك مع حق التصرف الذي يجري على العقارات الأميرية في معظم الأحكام، فكلا الحقان يمنحان صاحبهما إمكانية الاستعمال والاستغلال والتصرف. وكلاهما يطلق عليه باللهجة العامية “الطابو الأخضر” نسبة الى لون صك الملكية والذي يحدد فيه النوع الشرعي للعقار فيما إذا كان ملكاً أو أميرياً. يبنى على هذا التفريق بين نوعي الملك عدة أمور أهمها:
حق الملكية هو حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال، في حين أن حق التصرف في العقارات الأميرية يسقط بعدم حراثة الأرض أو بعدم استعمالها مدة خمس.
حق الملكية على العقارات الملك يكتسب بمرور خمس عشرة سنة على حيازتها، وإذا كانت الحيازة مقترنة بحسن النية ومستندة إلى سبب صحيح فان مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات، أما حق التصرف في الأراضي الأميرية فيكتسب بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة بسند أو بغير سند.
إذا توفي المالك في العقارات الملك فان حق الملكية يؤول إلى ورثته وفقاً لأحكام الإرث الشرعي الواردة في قانون الأحوال الشـخصية، والذي يصدر عن المحكمة الشرعية، بينما ينتقل حق التصرف في العقارات الأميرية بوفاة صاحبه إلى أصحاب حقوق الانتقال وفقاً لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة العثماني الذي ساوى في الحصة الإرثية بين الذكر والأنثى الذي يصدر عن محكمة الصلح المدني.
العقار الأميري لا يجوز وقفه وكل وقف ينشأ عليه يعتبر باطلاً، بينما يجوز إنشاء الوقف الخيري على العقارات الملك.
من ناحية تحول العقار من أميري إلى ملك، فإن مجرد وجود العقار في منطقة مبنية، أو مجرد كون الأرض تابعة لبلدة لها مجلس بلدي لا يكفي لإضفاء صفة الملك على هذا العقار، بل لا بد أن تكون المنطقة المبنية قد تم تحديدها بصورة رسمية من قبل السلطات الادارية المختصة بعد صدور قرار بذلك.
في دعوى تصحيح النوع القانوني للعقار ترفع امام محاكم الصلح المدني وتخاصم فيها وزارة الزراعة “إدارة أملاك الدولة” لأن رقبة العقار الأميري تعود للدولة وهذه الدعوى لا تسقط بالتقادم لأن الحكم بتغيير النوع القانوني للعقار من اميري إلى ملك كاشف للحق ينسحب أثره إلى تاريخ دخول العقار إلى المناطق المبنية.
إن وفاة المورث قبل دخول العقار في المناطق المبنية المحددة إدارياً لا يغيّر وضع الوراثين فالورثة وتحديد أنصبتهم في الارث يخضع لقانون انتقال الأموال غير المنقولة “الإرث القانوني”. أما وفاة المورث بعد دخول العقار الاميري في المناطق المبنية المحددة إداريا يّطبّق احكام الميراث وفق الشريعة الإسلامية “الإرث الشرعي”.
النصيحة:
بما أن العبرة لقيود السجل العقاري في إثبات الملكية في العقارات المسجلة فيه “ملك وأميرية”، والعبرة لوضع اليد والحيازة في العقارات الأخرى والتي يكون بموجب “عقود عادية” أو وضع يد وحيازة هادئة ومستقرة طويلة مُعززة بإيصالات فواتير كهرباء أو ماء او خدمات بلدية أو غيرها من الأوراق الرسمية، فهذه قرائن قانونية يمكن اللجوء اليها في إثبات الملكية يمكن تعزيزها بالشهادة وغيرها من البينات المقبولة قانوناً.
لذا نوصي الإخوة المواطنين النازحين والمهجّرين بعدم الخوف من أي اعتداء يطال هذه الملكيات من تزوير أو تحريف أو غيره من عمليات الاستيلاء غير القانونية، والاحتفاظ بأي وثيقة تثبت هذه الملكية أو تثبت الحيازة، وعدم الانجرار وراء حملات الترغيب والترهيب في البيع التي تقودها عصابات الأسد وتجار الحروب.