يقصد بأسباب كسب الملكية: الوقائع القانونية التي تؤدي الى كسب الملكية وهي سبعة أسباب:
- الاستيلاء
- الميراث
- الوصية
- الالتصاق
- العقد
- الشفعة
- الحيازة
أولاً: الاستيلاء:
هو وضع اليد على عقار مباح غير مملوك لأحد بنية تملكه ولا يجوز الاستيلاء إلا في حق الملكية.
الاستيلاء على العقارات:
يجوز تملك الأرض الموات، التي لم تعمر بالاستيلاء بثلاث شروط:
- ألا يكون العقار مسجل في السجل العقاري أو بإدارة أملاك الدولة ولا على الغابات والعقارات المتروكة المرفقة أو المحمية.
- الإحياء بالزراعة أو البناء بنية الاستحواذ والتملك للنفس دون الغير.
- الحصول على ترخيص من الدولة وفقاً للقوانين.
ثانياً: الالتصاق:
هو اندماج عقارين مملوكين لشخصين مختلفين اندماجاً مادياً، بحيث لا يمكن فصل أحدهما عن الآخر، ويترتب عليه أن يتملك مالك أحد هذين العقارين العقار الآخر.
الالتصاق يأتي في صورتين “إما قيام صاحب الأرض ببناء إنشاءات بمواد مملوكة لغيره وإما قيام صاحب المواد ببناء إنشاءات على أرض جارية في ملك غيره”.
فحكم الحالة الأولى:
أن يلتزم مالك الأرض برد المواد إذا كان نزعها لا يلحق ضرراً جسيماً بالمنشآت ومتى طُلب منه إما بالتراضي أو قضاًء، ويكون نزع المواد على نفقة صاحب الأرض بغضّ النظر عن حسن أو سوء نيته.
أما حكم الثانية:
إذا كان الباني سيء النية فلصاحب الأرض الخيار بين “نزع المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض وفقاً للمسؤولية التقصيرية، أو استبقائها مقابل دفع قيمتها وهي أنقاض، أو أن يدفع مبلغاً يساوى ما زاد في ثمن الأرض بسبب المنشآت”.
إذا كان الباني حسن النية أي أن يقيم صاحب المواد بناء على أرض غيره وهو يعتقد أن له الحق بذلك فله الخيارات التالية “إما أن يستوفي قيمة المواد وأجرة العمل من صاحب الأرض أو أن يستوفي مبلغا يساوى ما زاد في ثمن الأرض بسبب المنشآت أو يطلب تمليك الأرض نظير تعويض لو كانت قيمة المنشآت مكلفة ومرهقة لصاحب الأرض.
ثالثاً: الحيازة العقارية:
- الحيازة سلطة فعلية، على عقار داخل دائرة التعامل تُظهر صاحبها مظهر المالك، ولا ترد على الأموال المملوكة للدولة للنفع العام. ولا تكون إلا في الحقوق العينية الاصلية والتبعية، ولا ترد على الحقوق الشخصية.
- شروط الحيازة المكسبة للملكية:
أن تكون علنية وهادئة ومستقرة وغير معيبة وبنيّة التملك ومستمرة على الأقل لمدة 15 عاماً.
رابعاً: الشفعة:
وهي رخصة تجيز للشخص الذي تثبت له الحلول محل المشترى في بيع العقار في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها، والشفعة لا تكون إلا في العقار.
شروط الشفعة:
- يجب أن تتوافر صفة الشفيع في الشخص الذي يطالب بالشفعة إما مالكاً للرقبة وإما مالكاً لحق الانتفاع سواء كانت ملكية تامّة أو على الشيوع. أما الشريك بحصة مفرزة أو بجدار فاصل لا شفعة لهما.
- أن يكون مشتري العقار الشائع من غير الشركاء.
- أن تكون لأرض جار المالك حق ارتفاق على أرض الجار، أوان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة.
- أن تكون أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي نصف ثمن الأرض المبيعة.
خامساً: العقد:
- العقد هو تبادل الطرفان التعبير عن إرادتيهما المتطابقتين، وفق ما يقرره القانون من أوضاع معينة لانعقاد.
- أركان العقد: وفي حال تخلّف أيّاً منهما فمصير العقد البطلان وهي:
- الرضا: وهو التعبير عن الإرادة بقبول التعاقد بموقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود.
- المحل: أن محل الالتزام معيناً بذاته وغير مستحيلاً.
- السبب: لكا التزام سبباً يشترط به عدم مخالفتهً للنظام العام أو الآداب العامة.
- لمالك العقار أن يجري على العقارات الحقوق العينية كافة التصرفات ما عدا الوقف في الأراضي الأميرية.
سادساً: الوصية
– تمليك عقار مضاف إلى ما بعد الموت بطريق التبرع وهي نوعين “اختيارية وواجبة”.
– أركان الوصية:” موصٍ، وموصى له، وموصى به، وصيغة تتضمن الإيجاب والقبول “وتنعقد باللفظ والعبارة، أو بالكتابة والخط، أو بالإشارة المفهمة”.
– شروط الوصية:
- أن يكون الموصي أهلاً للتبرع.
- الرضا والاختيار.
- أن يكون الموصى له موجوداً.
- أن يكون الموصى له أهلاً للتملك.
- أن يكون الموصى له معلوماً معيناً بشخصه أو بنوعه.
- ألّا يتجاوز مقدار الوصية ثلث التركة.
- ألا يكون الموصى له وارثاً.
الوصيّة الواجبة:
أوجب القانون الوصية لبعض المحرومين من الإرث؛ وهم الأحفاد الذين يموت آباؤهم قبل المورث الاصلي “الأحفاد من الأبناء الذكور دون الإناث” نصيباً من التركة يقدّر بنصيبهم مما يرثوه من والدهم على فرض موته بعد المورث الأصلي، شرط ألا يكون الجد أو الجدة قد أوصيا لهم بشيء وعلى ألّا يزيد مقدار الوصية الواجبة على الثلث.
سابعاً الميراث:
الميراث: هو ما يؤول إلى الوارث من نصيب في أملاك المورِّث المنقولة وغير المنقولة.
شروط الإرث:
- موت المورث حقيقة أو حكماً أو تقديراً
- تحقق حياة الوارث عند وفاة المورث حياة حقيقية أو تقديرية.
- العلم بالجهة المقتضية للإرث على وجه التفصيل.
أسباب الإرث: الزوجية – القرابة – الولاء – العتاق
إن تعيين الورثة، وتحديد أنصبائهم في الإرث، وانتقال أموال التركة إليهم، ففي الأموال الملك تطبق أحكام “الارث الشرعي” ويطبق الإرث القانوني على الأموال الأميرية، لا يجوز للوارث قبل أن تسلم إليه شهادة الإرث أن يتصرف في مال التركة. كما لا يجوز له أن يستوفي ما للتركة من ديون، أو أن يجعل ديناً عليه قصاصاً بدين التركة.
النصيحة:
- على كل مواطن يحوز أو يتملك عقارا بأيٍ من أسباب التملك المذكورة أعلاه وبحوزته أوراق أو مستندات رسمية مثل صكوك الملكية أو عقود عادية أو فواتير كهرباء أو فواتير مياه وغيرها من الأوراق التي تثبت إما الملكية أو الحيازة الحفاظ عليها لأنها تُعتبر من البينات القانونية في إثبات الحق، وحماية هذه الحقوق من أي اعتداء سواء كان من أفراد أو سلطة ومستنداً قانونياً لاسترداد تلك الحقوق في حال الاستيلاء عليها دون وجه حق.